Căn hộ cho thuê ngắn hạn: lợi nhuận thật và rủi ro pháp lý

Một đêm 1,1 triệu đồng, ba mươi đêm là 33 triệu, gấp đôi giá thuê cả tháng. Phép nhân này là lý do nhiều người mua căn hộ để kinh doanh theo mô hình Airbnb. Nhưng căn hộ không kín khách mỗi đêm, và mỗi lượt khách đều kéo theo chi phí.

Mô hình cho thuê theo đêm hoạt động thế nào

Chủ nhà hoặc đơn vị vận hành đăng căn hộ lên nền tảng đặt phòng, nhận khách theo đêm, lo dọn dẹp và hỗ trợ khách. Doanh thu phụ thuộc ba biến: giá trung bình mỗi đêm, công suất phòng tức tỷ lệ số đêm có khách, và chi phí trên mỗi lượt khách. Đây gần với một cơ sở lưu trú nhỏ hơn là cho thuê thụ động.

Quy định pháp lý với căn hộ chung cư

Luật Nhà ở 2023 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng chưa có định nghĩa riêng thế nào là cho thuê ngắn ngày. Vì vậy cách quản lý phụ thuộc nhiều vào quy định của từng địa phương và nội quy từng tòa nhà.

• TP.HCM: Quyết định 26/2025/QĐ-UBND từng không cho dùng căn hộ để ở vào kinh doanh cho thuê ngắn ngày. Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, hiệu lực từ 25/4/2026, thay đổi cách tiếp cận: cho thuê theo ngày, theo tuần phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch, đồng thời đáp ứng quy định về cư trú, thuế, an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy (Báo Đấu thầu và Diễn đàn Doanh nghiệp cùng đưa tin ngày 16/4/2026).
• Nơi khác: chưa có khung chung toàn quốc. Trước khi mua để kinh doanh, hãy hỏi Sở Xây dựng địa phương và đọc nội quy nhà chung cư, vì hội nghị nhà chung cư hay ban quản trị có thể hạn chế khách lưu trú ngắn ngày.

Thủ tục khai báo lưu trú

Từ ngày 1/7/2026, Điều 30 Luật Cư trú sửa đổi yêu cầu thông báo khi có người lưu trú qua đêm, trước 23 giờ cùng ngày, nếu khách đến sau 23 giờ thì trước 8 giờ sáng hôm sau. Có thể khai qua ứng dụng VNeID hoặc trực tiếp với công an nơi có căn hộ (Tiền Phong ngày 5/7/2026, Luật sư Việt Nam ngày 6/7/2026).

Ngoài ra, Nghị định 392/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/11/2026 yêu cầu cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú kiểm tra giấy tờ tùy thân của khách, khách không có giấy tờ thì phải báo ngay công an cấp xã (Tiền Phong, CafeF, LuatVietnam). Các nguồn này chỉ nêu ví dụ khách sạn, nhà nghỉ, homestay và chưa nói rõ có áp dụng cho căn hộ chung cư cho thuê theo đêm của cá nhân hay không. Cách an toàn là vẫn kiểm tra giấy tờ mọi khách và hỏi công an phường để được hướng dẫn.

Thuế cho thuê tài sản

Với cá nhân cho thuê nhà, mốc miễn thuế hiện là tổng doanh thu cho thuê không quá 1 tỷ đồng mỗi năm, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP do Chính phủ ký cuối tháng 4/2026, áp dụng cho doanh thu phát sinh từ 1/1/2026, thay mức 500 triệu trước đó (Thời báo Tài chính Việt Nam, SGGP). Theo hướng dẫn của einvoice, vượt mốc này thì thuế giá trị gia tăng 5% tính trên tổng doanh thu, còn thuế thu nhập cá nhân 5% chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ. Nếu bạn đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú, cách tính có thể khác, nên hỏi cơ quan thuế quản lý.

Ví dụ dòng tiền căn hộ 2 phòng ngủ

Giả định căn hộ 2 phòng ngủ trị giá 4 tỷ đồng, giá trung bình 1,1 triệu mỗi đêm, công suất 60%, mỗi lượt khách ở 2,5 đêm. Chi phí gồm phí nền tảng và vận hành 15% doanh thu, dọn dẹp 200 nghìn mỗi lượt, vật tư 50 nghìn mỗi đêm, điện nước và internet 3 triệu mỗi tháng, phí quản lý 1 triệu mỗi tháng, nội thất 300 triệu khấu hao trong 5 năm. Tất cả là số giả định để minh họa.

• Số đêm có khách: 219 đêm, doanh thu khoảng 240,9 triệu đồng mỗi năm, tức tỷ suất gộp 6%.
• Tổng chi phí khoảng 172,6 triệu, lớn nhất là khấu hao nội thất 60 triệu, phí nền tảng 36,1 triệu và điện nước 36 triệu.
• Lợi nhuận ròng trước thuế khoảng 68,3 triệu, bằng 1,7% giá căn hộ. Mức doanh thu này thấp hơn ngưỡng 1 tỷ nên chủ nhà chưa phải nộp thuế.
• Mùa thấp điểm kéo công suất xuống 40%, lợi nhuận còn khoảng 9,5 triệu. Nếu đạt 70%, lợi nhuận khoảng 97,7 triệu.

So với cho thuê dài hạn

Cùng căn hộ đó cho thuê dài hạn 15 triệu mỗi tháng, trống 1 tháng mỗi năm, sửa chữa 6 triệu mỗi năm và nội thất cơ bản 150 triệu khấu hao trong 10 năm, lợi nhuận ròng khoảng 144 triệu, tức 3,6% giá căn hộ. Trong ví dụ này, thuê ngắn hạn cần công suất khoảng 86% mới bằng thuê dài hạn. Nếu giá mỗi đêm là 1,4 triệu, điểm hòa giảm còn khoảng 65%. Cách tính tỷ suất gộp, ròng và cap rate được giải thích kỹ trong bài dòng tiền bất động sản cho thuê.

Rủi ro cần tính trước

• Ban quản trị hoặc cư dân phản đối: khách ra vào nhiều gây tranh chấp thang máy, hồ bơi, an ninh. Nội quy có thể siết bất cứ lúc nào.
• Mùa thấp điểm và cạnh tranh: nhiều căn cùng tòa nhà kéo giá mỗi đêm xuống.
• Chi phí ẩn: hỏng đồ, đánh giá xấu, thời gian tự trả lời khách.
• Thay đổi quy định: từ lệnh cấm năm 2025 đến khung đăng ký năm 2026 ở TP.HCM cho thấy chính sách có thể đổi trong vài tháng.

Ở góc nhìn ngắn hạn, mô hình này phù hợp với người đã có căn hộ, muốn tận dụng mùa du lịch và chấp nhận công vận hành. Về dài hạn, lợi nhuận phụ thuộc vào việc khung pháp lý ổn định và tòa nhà chấp nhận khách lưu trú. Ngoài chi phí vận hành, đừng quên các khoản sở hữu cố định trong bài chi phí sở hữu căn hộ chung cư. Nội dung bài chỉ để tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

Cho thuê căn hộ theo đêm có phải xin phép không?

Tùy địa phương. Tại TP.HCM, từ 25/4/2026 phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch. Nơi khác cần hỏi Sở Xây dựng và ban quản trị tòa nhà.

Công suất bao nhiêu thì có lời?

Không có con số chung. Hãy tự tính với chi phí của căn hộ mình, rồi so với lợi nhuận cho thuê dài hạn cùng căn.

Có nên mua căn hộ mới chỉ để cho thuê ngắn hạn?

Rủi ro cao hơn so với cho thuê dài hạn. Nếu chưa chắc về nhu cầu ở, phép so sánh trong bài mua nhà hay thuê nhà là điểm khởi đầu tốt hơn.

Lời kết

Một căn hộ cho thuê ngắn hạn có thể sinh lời khi công suất cao, nhưng con số ròng thường khiêm tốn hơn phép nhân giá mỗi đêm. Hãy tính đủ chi phí và kiểm tra quy định trước khi đầu tư.