Chi phí sở hữu căn hộ chung cư: ngoài giá mua còn phải trả gì

Một người bạn của tôi chốt mua căn hộ 70 m2 với giá 3,5 tỷ đồng, dành dụm vừa đủ phần vốn tự có và khoản trả trước. Đến ngày nhận nhà, anh mới biết phải nộp thêm 10% thuế giá trị gia tăng đã tính trong hợp đồng, 2% kinh phí bảo trì, rồi lệ phí trước bạ khi làm sổ, chưa kể nội thất. Chuyện này khá phổ biến. Người mua thường so giá trên mỗi mét vuông mà quên rằng sở hữu một căn hộ là một chuỗi chi phí kéo dài nhiều năm.

Các khoản phải trả khi nhận nhà và làm sổ

Kinh phí bảo trì 2%. Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ từ chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, khoản này tính riêng với tiền mua và phải ghi rõ trong hợp đồng. Tiền này dùng để bảo trì phần sở hữu chung như thang máy, mái, hệ thống phòng cháy, không phải phí dịch vụ hằng tháng. Cách xác định giá trị dùng để tính 2% và thời điểm nộp cần đọc trong chính hợp đồng của bạn.

Lệ phí trước bạ đối với nhà ở là 0,5% giá tính lệ phí, nộp khi đăng ký cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra còn lệ phí cấp sổ và phí thẩm định hồ sơ do từng tỉnh, thành quy định, mức thường không lớn. Nhiều chủ đầu tư nhận làm sổ hộ và thu các khoản này một lần, bạn nên đề nghị ghi rõ trong biên bản.

Chi phí hằng tháng: phí quản lý, gửi xe và bảo hiểm

Phí quản lý vận hành là khoản đều đặn nhất. Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định giá dịch vụ này tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ và không bao gồm kinh phí bảo trì, kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, chi phí trông giữ xe. Theo Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, số tiền phải trả bằng đơn giá nhân với diện tích sử dụng, lấy theo giấy chứng nhận hoặc hợp đồng nếu chưa có sổ.

Mức cụ thể do hợp đồng mua bán quy định trong giai đoạn đầu, sau đó do hội nghị nhà chung cư quyết định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá, áp dụng để thu kinh phí đối với chung cư thuộc tài sản công. Với chung cư thương mại, đơn giá dao động khá rộng tùy phân khúc, nên con số trong ví dụ dưới đây chỉ là giả định để minh họa cách tính.

• Gửi xe: thu riêng theo từng xe, ô tô đắt hơn xe máy nhiều lần, có tòa còn thiếu chỗ đỗ ô tô cố định.
• Bảo hiểm cháy nổ: luật tách khoản này khỏi phí quản lý, mức phí phụ thuộc giá trị tài sản được bảo hiểm.
• Điện, nước, internet: trả theo mức dùng thực tế của từng hộ, không nằm trong phí quản lý.

Nội thất và chi phí sửa chữa sau vài năm

Căn hộ bàn giao thô hoặc cơ bản thường cần thêm bếp, tủ, điều hòa, rèm, đèn. Khoản này rất co giãn, từ vài chục triệu đến vài trăm triệu đồng. Sau 5 đến 7 năm, những thứ hay hỏng là bình nóng lạnh, điều hòa, gioăng cửa, chống thấm khu vệ sinh và sàn gỗ. Phần sở hữu chung được chi từ quỹ bảo trì, nhưng mọi thứ bên trong căn hộ là việc của chủ nhà. Cách làm hợp lý là trích một khoản nhỏ mỗi tháng thay vì chờ hỏng mới lo, giống nguyên tắc chia quỹ trong lập ngân sách cá nhân.

Ví dụ căn 70 m2: cộng đủ 10 năm

Giả định: giá bán trước thuế 3,5 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10% nên giá hợp đồng là 3,85 tỷ đồng. Phí quản lý giả định 12.000 đồng mỗi m2 mỗi tháng, tức 840.000 đồng mỗi tháng. Gia đình gửi 2 xe máy, giả định 150.000 đồng mỗi xe mỗi tháng. Bảo hiểm cháy nổ giả định 600.000 đồng mỗi năm. Nội thất 250 triệu đồng, quỹ sửa chữa 60 triệu đồng cho 10 năm. Để đơn giản, ví dụ chưa tính tăng giá dịch vụ theo thời gian và tính 2% bảo trì trên giá trước thuế.

Kết quả tính bằng máy: tổng các khoản ngoài tiền mua khoảng 542 triệu đồng, bằng khoảng 14% giá hợp đồng. Riêng phí quản lý và gửi xe đã gần 137 triệu đồng. Nếu bạn định cho thuê, những khoản này phải trừ khỏi tiền thuê trước khi tính lợi suất, như phân tích trong bài dòng tiền bất động sản cho thuê.

So với nhà đất: chi phí khác nhau ở đâu

Nhà đất không có phí quản lý hay phí gửi xe, nhưng chủ nhà tự gánh toàn bộ việc sửa mái, chống thấm, sơn lại, an ninh. Chi phí này không đều, có năm gần như bằng không, có năm lên tới hàng trăm triệu đồng. Chung cư thì ngược lại, chi phí đều đặn và dễ dự tính hơn, đổi lại bạn phụ thuộc vào chất lượng ban quản trị và đơn vị vận hành.

Ở góc ngắn hạn, căn hộ đòi hỏi dòng tiền ổn định hằng tháng. Ở góc dài hạn, giá trị căn hộ gắn chặt với tình trạng tòa nhà, nên một tòa được bảo trì tốt thường giữ giá tốt hơn. Nếu đang phân vân giữa sở hữu và đi thuê, hãy đưa toàn bộ chi phí nắm giữ vào phép so sánh mua nhà hay thuê nhà thay vì chỉ so tiền trả góp với tiền thuê.

Đọc hợp đồng mua bán để thấy hết các khoản phí

1. Tìm điều khoản giá bán, xem giá đã gồm thuế chưa, 2% bảo trì nằm riêng hay gộp, nộp đợt nào.
2. Đọc phụ lục hoặc bản nội quy về phí dịch vụ tạm tính và danh sách khoản thu riêng.
3. Đối chiếu diện tích thông thủy dùng để tính phí với diện tích trên bản vẽ.
4. Hỏi rõ ai làm sổ, ai nộp lệ phí trước bạ và thời hạn dự kiến cấp sổ.

Câu hỏi thường gặp

Kinh phí bảo trì 2% có phải nộp lại hằng năm không?

Không. Khoản 2% nộp một lần khi mua căn hộ từ chủ đầu tư. Khi quỹ không đủ cho các hạng mục lớn, các chủ sở hữu có thể phải đóng góp thêm theo quyết định chung của tòa nhà.

Chưa dọn vào ở có phải đóng phí quản lý không?

Nhìn chung nghĩa vụ đóng phí phát sinh từ khi nhận bàn giao căn hộ, kể cả khi chưa dọn vào. Bạn nên đọc điều khoản bàn giao để biết mốc tính phí chính xác.

Phí quản lý có tự tăng được không?

Sau khi có hội nghị nhà chung cư, việc điều chỉnh mức phí phải được hội nghị thông qua. Trước đó mức phí theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Mua căn hộ đã qua sử dụng có phải đóng 2% bảo trì không?

Khoản 2% gắn với lần bán đầu tiên từ chủ đầu tư. Khi mua lại, bạn nên yêu cầu người bán chứng minh đã nộp đủ, vì nếu còn nợ thì tranh chấp có thể kéo sang bạn.

Lời kết

Trước khi đặt cọc, hãy lập một bảng tính riêng cho chi phí sở hữu căn hộ chung cư gồm các khoản một lần và các khoản hằng tháng, rồi cộng thử cho 10 năm như ví dụ trên. Khi con số đó vẫn nằm trong khả năng chi trả mà không làm mỏng quỹ dự phòng, quyết định mua mới thật sự an toàn. Các mức phí cụ thể luôn cần đối chiếu với hợp đồng và thông báo của ban quản lý tòa nhà bạn định mua.