Vay mua nhà lãi suất thả nổi: biên độ, cách trả nợ và phí trả trước hạn

Vay mua nhà lãi suất thả nổi thường được giới thiệu bằng một con số rất đẹp in đậm trên tờ rơi, kèm dòng chữ nhỏ “cố định trong thời gian đầu”. Điều đáng quan tâm lại nằm ở dòng chữ nhỏ ấy. Sau khi hết ưu đãi, khoản trả góp hằng tháng của bạn có thể tăng vài triệu đồng mà không cần ai báo trước, và hợp đồng đã cho phép điều đó từ ngày ký.

Lãi suất ưu đãi cố định và thả nổi vận hành ra sao

Phần lớn khoản vay mua nhà tại Việt Nam được thiết kế theo hai giai đoạn. Giai đoạn đầu, thường từ vài tháng đến vài năm, ngân hàng áp một mức lãi suất cố định thấp để thu hút khách. Hết thời gian đó, lãi suất chuyển sang thả nổi và được điều chỉnh định kỳ, thường theo quý hoặc nửa năm.

Công thức thả nổi phổ biến là: lãi suất cơ sở cộng biên độ. Lãi suất cơ sở có thể là lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 hoặc 13 tháng của chính ngân hàng, hoặc một mức tham chiếu nội bộ. Biên độ là phần cộng thêm cố định ghi trong hợp đồng, thường vài điểm phần trăm. Khi mặt bằng lãi suất toàn nền kinh tế đi lên, như bài về lãi suất và tăng trưởng đã phân tích, lãi suất cơ sở tăng theo và khoản trả góp của bạn cũng vậy.

Biên độ: con số nhỏ quyết định chi phí lớn

Người vay thường mặc cả lãi suất ưu đãi, trong khi biên độ mới là thứ đi theo họ suốt hai mươi năm. Trước khi ký, hãy hỏi rõ ba điều:

1. Lãi suất cơ sở là gì, công bố ở đâu, bao lâu điều chỉnh một lần.
2. Biên độ cụ thể là bao nhiêu điểm phần trăm và có được ghi bằng số trong hợp đồng không.
3. Có mức trần hoặc sàn cho lãi suất thả nổi hay không.

Một khoản vay ưu đãi thấp nhưng biên độ cao có thể đắt hơn hẳn một khoản ưu đãi bình thường nhưng biên độ hẹp, chỉ sau vài năm.

Ví dụ: khoản vay 2 tỷ đồng khi hết ưu đãi

Các số dưới đây là giả định minh họa, không phải biểu lãi của ngân hàng nào. Vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, trả góp đều hằng tháng, lãi suất ưu đãi 7% cố định hai năm đầu. Từ năm thứ ba lãi suất thả nổi, tính theo hai kịch bản: 9,5% và 11,5% mỗi năm. Tính bằng python:

Hết ưu đãi, khoản trả góp tăng khoảng 19% ở kịch bản thứ nhất và khoảng 35% ở kịch bản thứ hai. Tổng tiền lãi có thể vượt cả số tiền gốc đã vay. Nếu ngân sách gia đình chỉ vừa đủ ở mức 15,5 triệu, bạn đang đặt cược vào việc lãi suất không bao giờ tăng.

Trả gốc đều hay trả góp đều

Có hai cách phân bổ khoản trả hằng tháng, và chúng tạo ra dòng tiền rất khác nhau:

• Trả gốc đều: mỗi tháng trả một phần gốc bằng nhau cộng tiền lãi tính trên dư nợ còn lại. Tháng đầu nặng nhất, sau đó giảm dần. Với ví dụ trên, phần gốc khoảng 8,33 triệu, tháng đầu phải trả khoảng 20 triệu, khi lãi lên 9,5% ở tháng thứ 25 là khoảng 22,6 triệu, tháng cuối còn khoảng 8,4 triệu. Tổng tiền lãi chỉ khoảng 1,81 tỷ.
• Trả góp đều, hay gốc lãi đều: số tiền mỗi tháng bằng nhau trong cùng một mức lãi suất, ban đầu chủ yếu là lãi, càng về sau phần gốc càng lớn. Tháng đầu nhẹ hơn, nhưng tổng lãi cao hơn, khoảng 2,35 tỷ ở kịch bản 9,5%.

Trả gốc đều tiết kiệm lãi nhưng đòi thu nhập cao ngay từ đầu. Trả góp đều dễ thở hơn những năm đầu, phù hợp người kỳ vọng thu nhập tăng dần. Hãy hỏi ngân hàng cách nào đang được áp dụng, vì không phải nơi nào cũng cho chọn.

Phí trả nợ trước hạn và những lưu ý khi đọc hợp đồng

Nhiều người dự định vài năm sau sẽ trả bớt nợ bằng tiền thưởng hay tiền bán tài sản khác. Ngân hàng thường thu phí trả trước hạn, tính theo phần trăm số tiền trả sớm và giảm dần theo thời gian vay. Tiếp ví dụ trên ở kịch bản 9,5%, nếu đầu năm thứ tư bạn trả trước 500 triệu và chịu mức phí giả định 2%, phí là 10 triệu đồng, trong khi số tiền lãi tiết kiệm được trong phần đời còn lại của khoản vay vào khoảng 510 triệu. Với khoản trả trước đủ lớn, phí thường đáng trả.

• Bảo hiểm đi kèm: kiểm tra xem bảo hiểm khoản vay có bắt buộc không, phí bao nhiêu, có được tự chọn nhà bảo hiểm không.
• Định giá tài sản thế chấp: nếu ngân hàng định giá thấp, tỷ lệ cho vay thực tế sẽ giảm và bạn cần thêm vốn tự có.
• Lịch sử tín dụng: trễ hạn dù vài ngày cũng có thể ghi vào hồ sơ và ảnh hưởng những lần vay sau. Bài về điểm tín dụng CIC giải thích cơ chế này.

Đừng hỏi khoản vay rẻ thế nào trong năm đầu, hãy hỏi nó đắt thế nào trong năm tệ nhất.

Ban biên tập Radical Capitalist

Phép thử sức chịu đựng trước khi vay

Một quy tắc thận trọng là cộng thêm vài điểm phần trăm vào lãi suất thả nổi dự kiến và xem khoản trả góp lúc đó chiếm bao nhiêu thu nhập ròng của gia đình. Nếu con số vượt quá mức bạn chịu được trong vài năm liền mà không phải cắt chi tiêu thiết yếu, hãy giảm số tiền vay hoặc kéo dài thời gian tích lũy. Kế hoạch trả nợ chủ động, như trong bài trả nợ hiệu quả, cũng giúp bạn rút ngắn thời gian chịu rủi ro lãi suất. Biểu lãi, biên độ và mức phí ở trên đều là giả định, bạn nên đối chiếu với hợp đồng thật và coi đây là kiến thức chứ chưa phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Có nên chọn gói ưu đãi cố định dài nhất?

Cố định dài giúp bạn yên tâm về dòng tiền, nhưng mức lãi cố định thường cao hơn và phí trả trước hạn trong giai đoạn đó có thể nặng. Hãy so tổng chi phí của cả khoản vay, không chỉ năm đầu.

Lãi suất thả nổi có thể giảm không?

Có. Khi lãi suất cơ sở giảm, khoản trả góp cũng giảm. Tuy vậy, kế hoạch tài chính nên được xây trên kịch bản xấu, phần giảm nếu có là món quà.

Có thể chuyển khoản vay sang ngân hàng khác không?

Có thể, nhiều ngân hàng nhận mua lại khoản vay với ưu đãi mới. Hãy cộng phí trả trước hạn, phí định giá lại và công chứng để biết việc chuyển có thực sự lợi hay không.

Kết luận

Lãi suất ưu đãi chỉ là chương mở đầu của một câu chuyện dài hai mươi năm. Thứ quyết định chi phí thật là biên độ, cách tính lãi cơ sở, phương thức trả nợ và phí trả trước hạn. Lập bảng trả nợ cho kịch bản xấu, giữ khoản trả góp trong ngưỡng an toàn, và đọc kỹ từng điều khoản trước khi ký. Lưu lại bài viết về vay mua nhà lãi suất thả nổi để đọc lại khi cần.