Mua nhà hay thuê nhà: cách tính điểm hòa vốn trước khi ký hợp đồng vay

Mua nhà hay thuê nhà là câu hỏi mà gần như gia đình trẻ nào ở Hà Nội hay TP.HCM cũng từng cãi nhau ít nhất một lần. Phe mua nói tiền thuê là “ném tiền qua cửa sổ”, phe thuê nói vay hai mươi năm là tự đeo gông. Cả hai đều đúng một nửa. Bài này đưa ra một cách tính đủ đơn giản để bạn tự làm trên giấy, với những con số giả định ghi rõ, để thay cảm xúc bằng phép so sánh.

Tiền thuê không mất trắng, tiền mua cũng không “để dành” trọn vẹn

Lập luận “thuê là mất trắng” bỏ qua một điều: chủ nhà cũng có những khoản chi không bao giờ lấy lại được. Khi so sánh công bằng, bạn đặt tiền thuê cạnh ba khoản mà người sở hữu phải gánh mỗi năm:

• Tiền lãi vay: phần gốc trả hằng tháng là tiết kiệm bắt buộc, còn phần lãi thì đi thẳng vào túi ngân hàng.
• Chi phí cơ hội của tiền trả trước: một tỷ đồng nằm trong căn nhà là một tỷ không được gửi tiết kiệm hay đầu tư ở nơi khác.
• Bảo trì, sửa chữa, phí quản lý và khấu hao nội thất: thường bị quên cho tới khi máy lạnh hỏng hay trần thấm nước.

Tổng ba khoản này là “tiền thuê ngầm” mà chủ nhà trả cho chính mình. Nếu nó cao hơn tiền thuê thật mà không được bù bằng mức tăng giá nhà, người thuê đang có lợi hơn về tài chính.

Tỷ lệ giá trên tiền thuê: phép thử đầu tiên

Lấy giá mua căn hộ chia cho tiền thuê cả năm của một căn tương tự, bạn có tỷ lệ giá trên tiền thuê. Con số càng cao, việc thuê càng có lợi tương đối. Nghịch đảo của nó là tỷ suất cho thuê gộp, tức mỗi năm tiền thuê bằng bao nhiêu phần trăm giá nhà.

Ví dụ giả định để minh họa, không phải giá thị trường: một căn hộ hai phòng ngủ ở Hà Nội giá 4 tỷ đồng, căn tương tự cho thuê 12 triệu đồng mỗi tháng. Tiền thuê một năm là 144 triệu, tỷ lệ giá trên tiền thuê khoảng 27,8 lần, tỷ suất cho thuê gộp chỉ khoảng 3,6% mỗi năm, thấp hơn lãi vay mua nhà trong giả định của bài. Khi chủ nhà cho thuê chỉ thu được vài phần trăm, người thuê đang được “trợ giá” so với chi phí thật của việc sở hữu.

Tính chi phí sở hữu thật mỗi năm

Tiếp tục ví dụ trên với các giả định minh họa: trả trước 30% là 1,2 tỷ, vay 2,8 tỷ với lãi suất 9% mỗi năm, tiền trả trước nếu đầu tư nơi khác sinh lời 6% mỗi năm, chi phí bảo trì và phí các loại khoảng 1% giá nhà mỗi năm. Kết quả tính bằng python cho năm đầu tiên:

Chênh lệch là 220 triệu đồng, tương đương 5,5% giá căn hộ. Nghĩa là chỉ riêng năm đầu, giá nhà phải tăng khoảng 5,5% thì việc mua mới hòa vốn so với thuê. Đây là điểm hòa vốn thô, nhưng nó buộc bạn trả lời câu hỏi then chốt: mình có tin chắc giá nhà khu này tăng nhanh hơn mức đó trong nhiều năm liền không?

Mô phỏng mười năm: người mua và người thuê kỷ luật

Phép tính một năm chưa đủ vì dư nợ giảm dần, tiền thuê tăng dần. Mô phỏng dưới đây giả định người thuê đem 1,2 tỷ lẽ ra dùng để trả trước đi đầu tư, và hằng tháng đầu tư thêm phần chênh giữa chi phí của người mua với tiền thuê. Các giả định minh họa khác: vay 20 năm trả góp đều khoảng 25,2 triệu mỗi tháng, tiền thuê tăng 4% mỗi năm, danh mục đầu tư sinh lời 7% mỗi năm, khi bán nhà mất 3% chi phí giao dịch.

Với các giả định này, người mua chỉ đuổi kịp khi giá nhà tăng quanh 6% mỗi năm, khớp với điểm hòa vốn thô ở trên. Đổi giả định thì kết quả đổi theo: lãi vay thấp hơn hoặc tiền thuê cao hơn sẽ nghiêng cán cân về phía mua. Điều quan trọng là phương pháp, không phải đáp án cố định. Sức mạnh của việc đầu tư đều đặn khoản chênh lệch chính là lãi kép trong đầu tư dài hạn.

Những sai lầm khi so sánh mua và thuê

• Giả định người thuê sẽ đầu tư phần chênh lệch, nhưng thực tế tiêu hết. Mô phỏng trên chỉ đúng với người thuê có kỷ luật. Nếu bạn biết mình khó giữ tiền, khoản trả góp bắt buộc lại là một lợi thế.
• Quên chi phí giao dịch. Mua rồi bán lại trong vài năm thường lỗ vì thuế, phí, môi giới và chênh lệch giá mua bán.
• Chỉ nhìn lãi suất ưu đãi. Năm đầu lãi thấp, nhưng phép tính phải dùng mức lãi thả nổi sau ưu đãi. Phần này được phân tích kỹ trong bài về vay mua nhà lãi suất thả nổi.
• Vét sạch tiền mặt cho khoản trả trước. Mua nhà xong mà không còn đồng dự phòng nào thì chỉ một lần mất việc cũng đủ đẩy bạn vào thế phải bán tháo. Hãy giữ lại quỹ dự phòng đủ dùng trước khi ký hợp đồng.

Những giá trị không nằm trong bảng tính

Tiền không phải là tất cả. Có nhà riêng mang lại sự ổn định chỗ ở, quyền tự sửa sang, đăng ký thường trú thuận tiện và cảm giác an tâm khi có con nhỏ đi học gần nhà. Ngược lại, thuê nhà cho bạn sự linh hoạt khi đổi việc, đổi thành phố hoặc khi thu nhập chưa ổn định.

Mua nhà là quyết định về lối sống được trả bằng tiền vay, vì vậy hãy biết chính xác bạn đang trả bao nhiêu cho sự an tâm ấy.

Ban biên tập Radical Capitalist

Một cách làm thực dụng: tính phần chênh lệch tài chính theo cách ở trên, rồi tự hỏi sự ổn định có đáng với con số đó không. Nếu đáng, mua là lựa chọn hợp lý dù bảng tính hơi bất lợi. Các phép tính trên nhằm trang bị phương pháp, chúng không thay cho việc bạn tự cân nhắc hoàn cảnh riêng hay một khuyến nghị đầu tư cá nhân hóa.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ giá trên tiền thuê bao nhiêu thì nên thuê?

Không có ngưỡng cố định. Hãy so tỷ suất cho thuê gộp với lãi vay và mức sinh lời bạn có thể đạt ở nơi khác. Khi tỷ suất cho thuê thấp hơn lãi vay khá xa, thuê thường có lợi về tài chính.

Có nên vay tối đa để mua sớm trước khi giá tăng?

Chỉ khi khoản trả góp vẫn nằm trong khả năng chi trả lúc lãi suất lên cao và bạn còn dự phòng. Mua sớm bằng đòn bẩy quá mức có thể biến một kỳ thị trường chững lại thành áp lực bán tháo.

Người thuê nhà nên làm gì để không thua thiệt?

Tự động trích một khoản cố định mỗi tháng vào kênh đầu tư dài hạn ngay ngày nhận lương. Kỷ luật đầu tư là điều kiện để lựa chọn thuê thắng về tài chính.

Kết luận

Mua hay thuê không có đáp án chung, chỉ có phép tính đúng hay sai cho hoàn cảnh của bạn. Hãy cộng đủ lãi vay, chi phí cơ hội và chi phí bảo trì, so với tiền thuê, rồi tự hỏi giá nhà cần tăng bao nhiêu để bù khoảng chênh. Khi đã biết con số đó, quyết định nào cũng là quyết định có ý thức. Lưu lại bài viết về mua nhà hay thuê nhà để đọc lại khi cần.