Vay mua nhà bao nhiêu là vừa: tính theo thu nhập và tỷ lệ trả nợ

"Ngân hàng duyệt được bao nhiêu thì vay bấy nhiêu" là cách nghĩ khiến không ít gia đình sống chật vật suốt nhiều năm sau khi nhận nhà. Hạn mức ngân hàng chấp nhận là mức họ thấy đủ an toàn để thu hồi nợ, chưa chắc là mức an toàn cho cuộc sống của bạn. Câu hỏi đúng là: mỗi tháng gia đình trả được bao nhiêu mà vẫn ăn uống, nuôi con, tiết kiệm bình thường, kể cả khi lãi suất tăng.

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập là gì

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập, thường gọi tắt là DTI, bằng tổng số tiền trả nợ mỗi tháng chia cho thu nhập mỗi tháng. Tổng trả nợ gồm cả gốc và lãi của khoản vay nhà, cộng các khoản vay khác như vay mua xe, vay tiêu dùng, trả góp thẻ tín dụng. Ngân hàng dùng chỉ số này để thẩm định, mỗi nơi đặt ngưỡng nội bộ riêng tùy hồ sơ và loại thu nhập.

Với người đi vay, một quy tắc tham khảo phổ biến là tổng tiền trả nợ không vượt 30 đến 40% thu nhập. Mức 30% cho phép sống thoải mái và vẫn tiết kiệm. Mức 40% là giới hạn trên, chỉ phù hợp khi thu nhập ổn định, ít người phụ thuộc và đã có quỹ dự phòng. Ví dụ gia đình thu nhập 40 triệu, đang trả góp xe 4 triệu, thì phần dành cho khoản vay nhà ở mức 35% chỉ còn 10 triệu chứ không phải 14 triệu.

Vốn tự có nên chuẩn bị bao nhiêu

Ngân hàng thường chỉ cho vay một phần giá trị căn nhà theo định giá của họ, phần còn lại người mua phải tự có. Từ góc độ an toàn, nên chuẩn bị tối thiểu khoảng 30% giá nhà, cộng thêm thuế phí sang tên, chi phí sửa chữa, nội thất. Vốn tự có càng cao thì khoản vay càng nhỏ, tiền lãi càng ít và bạn càng ít bị tổn thương khi giá nhà đi ngang hoặc giảm.

Đừng vay tiêu dùng hay vay người thân với cam kết trả nhanh để bù phần vốn tự có. Làm vậy chỉ chuyển gánh nặng sang một khoản nợ khác, thường đắt hơn, và đẩy tỷ lệ trả nợ thực tế vượt xa con số bạn tính.

Bảng tính khoản vay tối đa theo thu nhập

Bảng dưới tính khoản vay tối đa khi dành 35% thu nhập để trả nợ, thời hạn 20 năm, trả góp đều hằng tháng, ở hai mức lãi giả định 8% và 10% mỗi năm. Hãy thay bằng lãi suất thực tế ngân hàng báo cho bạn.

Cùng một mức thu nhập, lãi suất chênh 2 điểm phần trăm làm khoản vay tối đa giảm khoảng 13%. Với gia đình thu nhập 40 triệu, đó là khác biệt giữa 1,67 tỷ và 1,45 tỷ đồng. Nếu khoản vay ở mức lãi 8% chiếm 70% giá nhà, giá nhà phù hợp lần lượt khoảng 1,49 tỷ, 2,39 tỷ và 3,59 tỷ đồng cho ba mức thu nhập 25, 40 và 60 triệu.

Kiểm tra sức chịu đựng khi lãi thả nổi tăng 2 điểm

Phần lớn khoản vay mua nhà chỉ cố định lãi trong một thời gian đầu, sau đó thả nổi theo lãi tham chiếu cộng biên độ. Vì vậy, trước khi ký, hãy tự hỏi: nếu lãi tăng thêm 2 điểm, mình còn trả nổi không? Phép thử dưới đây giả định lãi tăng ngay cho toàn bộ dư nợ, một cách tính thận trọng.

Chỉ 2 điểm lãi đã đẩy tỷ lệ trả nợ từ 35% lên khoảng 40%, chạm giới hạn trên. Nếu ban đầu bạn đã vay sát 40%, cú tăng lãi tương tự sẽ đẩy tỷ lệ lên khoảng 46%. Cơ chế lãi thả nổi, biên độ và phí trả trước hạn được giải thích kỹ trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi.

Giữ quỹ dự phòng trước khi vay

Một khoản vay 20 năm sẽ đi qua vài lần đổi việc, ốm đau hay kinh doanh chững lại. Trước khi giải ngân, hãy để riêng một quỹ dự phòng tương đương ít nhất 6 tháng chi tiêu thiết yếu cộng cả tiền trả nợ. Ví dụ gia đình chi tiêu thiết yếu 20 triệu và trả nợ 14 triệu mỗi tháng thì quỹ nên khoảng 204 triệu đồng. Khoản này không được tính vào vốn tự có. Bài quỹ dự phòng bao nhiêu là đủ gợi ý nơi để quỹ vừa an toàn vừa rút nhanh được.

Góc nhìn ngắn hạn và dài hạn

Trong ngắn hạn, lãi suất ưu đãi năm đầu và chương trình khuyến mãi dễ làm khoản trả hằng tháng trông nhẹ nhàng. Đừng tính khả năng trả nợ theo mức ưu đãi, hãy tính theo mức sau ưu đãi cộng thêm 2 điểm. Về dài hạn, thu nhập có thể tăng và khoản trả góp dần nhẹ đi so với lương, nhưng không ai đảm bảo điều đó. Nếu phép tính cho thấy phải vay sát giới hạn, hãy cân nhắc mua căn nhỏ hơn, chờ thêm vốn hoặc so sánh với phương án thuê bằng cách tính điểm hòa vốn trong bài mua nhà hay thuê nhà.

Câu hỏi thường gặp

Thu nhập 20 triệu một tháng vay mua nhà được bao nhiêu?

Với mức trả 35% thu nhập là 7 triệu đồng, vay 20 năm ở lãi giả định 8%, khoản vay tối đa khoảng 837 triệu đồng. Ở lãi 10%, con số giảm còn khoảng 725 triệu.

Có nên kéo dài thời hạn vay để giảm tiền trả hằng tháng?

Thời hạn dài giúp giảm áp lực mỗi tháng nhưng tổng tiền lãi tăng mạnh. Nếu chọn thời hạn dài, hãy chủ động trả trước khi có tiền thưởng và kiểm tra phí trả trước hạn.

Thu nhập không ổn định thì tính thế nào?

Lấy thu nhập trung bình của các tháng thấp, không lấy tháng cao nhất, và hạ tỷ lệ trả nợ xuống quanh 30% hoặc thấp hơn.

Lời kết

Trả lời câu hỏi vay mua nhà bao nhiêu là vừa không nằm ở hạn mức ngân hàng mà ở bảng ngân sách của chính gia đình bạn. Tính tỷ lệ trả nợ với cả các khoản vay khác, chuẩn bị đủ vốn tự có và quỹ dự phòng, rồi thử lại với lãi cao hơn 2 điểm. Qua được phép thử ấy, khoản vay mới thật sự vừa sức.