Bảng giá đất mới: ảnh hưởng thế nào tới thuế, đền bù và giá nhà

Hai người cùng mua một thửa đất 80 m2 với giá thật 9 tỷ đồng. Người thứ nhất ghi đúng giá vào hợp đồng, người thứ hai ghi 5 tỷ để "tiết kiệm thuế". Khi bảng giá đất của khu vực tăng mạnh, người thứ nhất gần như không bị ảnh hưởng, còn người thứ hai mất hẳn khoản lợi tưởng là của mình. Ví dụ giả định này cho thấy đúng bản chất của bảng giá đất mới: nó là giá sàn để tính nghĩa vụ với Nhà nước, không phải giá mua bán.

Bảng giá đất từ năm 2026 khác gì trước đây

Theo Luật Đất đai 2024, các tỉnh thành ban hành bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau đó điều chỉnh, bổ sung hằng năm. Cách làm này thay cho khung giá đất theo chu kỳ 5 năm trước đây, với mục tiêu để giá hành chính bám sát thị trường hơn.

Tại TP.HCM, Hội đồng nhân dân thành phố thông qua bảng giá đất lần đầu chiều 26/12/2025, có hiệu lực từ 1/1/2026. Theo VnEconomy và Pháp Luật TP.HCM, mức giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng mỗi m2 tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Hà Nội và các tỉnh thành khác cũng có bảng giá riêng. Ngoài bảng giá, một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM ban hành thêm hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2026 cho một số khoản thu, nên cần tra cả hai.

Bảng giá đất dùng để làm gì

Bảng giá đất là giá hành chính. Giá thị trường là giá người mua và người bán đồng ý trả cho nhau. Ở khu trung tâm, giá giao dịch thường cao hơn bảng giá, ở vùng ít giao dịch khoảng cách có thể hẹp hơn. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ cho nhiều khoản, trong đó các khoản người dân hay gặp gồm:

• Tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sang đất ở.
• Thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất, gồm cả lệ phí trước bạ khi sang tên.
• Tiền phạt vi phạm hành chính và tiền bồi thường thiệt hại trong lĩnh vực đất đai.

Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai mở rộng thêm việc dùng bảng giá đất, trong đó có tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê, cho chuyển mục đích và làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất. Cách áp dụng cụ thể, kể cả hệ số điều chỉnh, do từng địa phương hướng dẫn.

Tác động tới thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là 2% trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ khi sang tên là 0,5%. Với cả hai khoản, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất thì lấy bảng giá làm căn cứ, còn nếu giá hợp đồng cao hơn thì tính theo giá hợp đồng. Bảng dưới đây dùng thửa 80 m2 ở đầu bài, đơn giá bảng giá cũ và mới là số giả định.

Kết luận rút ra: người ghi đúng giá chỉ nộp thêm 15 triệu, người ghi thấp nộp thêm 115 triệu. Bảng giá càng sát thị trường thì kiểu khai giá thấp càng vô nghĩa. Còn ai thật sự gánh khoản thuế, người bán hay người mua, lại phụ thuộc vào sức mạnh đàm phán, như bài ai thực sự chịu thuế phân tích.

Tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi

Với hộ gia đình xin cấp sổ lần đầu hoặc chuyển đất vườn, đất nông nghiệp lên đất ở, tiền sử dụng đất thường là khoản lớn nhất và tăng tương ứng khi bảng giá tăng. Nếu đang có kế hoạch này, hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai về bảng giá và hệ số điều chỉnh áp cho đúng vị trí thửa đất trước khi nộp hồ sơ.

Ở chiều ngược lại, người bị thu hồi đất được kỳ vọng hưởng lợi khi giá bồi thường dựa trên bảng giá sát thị trường hơn. Hộ bị thu hồi nên yêu cầu phương án chi tiết, hỏi rõ căn cứ giá và đối chiếu với giá giao dịch xung quanh trước khi ký. Định giá bồi thường công bằng là thước đo quan trọng của việc bảo vệ quyền sở hữu tư nhân.

Tác động tới giá nhà: ngắn hạn và dài hạn

Ngắn hạn, chi phí giao dịch và tiền sử dụng đất của dự án tăng có thể làm chậm nguồn cung mới, phần chi phí tăng thêm thường được đẩy vào giá chào bán. Dài hạn, bảng giá điều chỉnh hằng năm giúp minh bạch hơn, nhưng không quyết định giá nhà. Giá vẫn do cung cầu, lãi suất, thu nhập và quy hoạch chi phối. Nhà đầu tư đất nền nên cộng thuế phí cao hơn vào bài toán lợi nhuận, cùng các rủi ro trong bài rủi ro đầu tư đất nền.

Câu hỏi thường gặp

Bảng giá đất mới có phải giá mua bán ngoài thị trường?

Không. Đây là giá Nhà nước dùng để tính nghĩa vụ tài chính, giá mua bán do hai bên thỏa thuận.

Ghi giá thấp trong hợp đồng có giảm được thuế?

Không, nếu giá ghi thấp hơn bảng giá thì thuế và lệ phí vẫn tính theo bảng giá. Ghi giá thấp còn gây bất lợi khi tranh chấp hoặc khi bán lại.

Tra bảng giá đất của thửa đất mình ở đâu?

Xem văn bản bảng giá trên cổng thông tin của UBND tỉnh, thành phố hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai. Cần xác định đúng tuyến đường, đoạn đường và vị trí thửa.

Lời kết

Trước mọi giao dịch nhà đất, hãy tra bảng giá đúng thửa đất, tính thử thuế và lệ phí theo cả giá hợp đồng lẫn bảng giá, rồi để dành phần chênh lệch trong kế hoạch tiền mặt. Hiểu đúng bảng giá đất mới giúp bạn đàm phán tỉnh táo hơn và không bị bất ngờ ở khâu sang tên.