Giảm lãi suất cho vay mua nhà: người đang vay nên làm gì ngay

Nhiều người đang trả góp căn hộ mở sao kê tháng này vẫn thấy con số cũ dù tin giảm lãi suất cho vay lan khắp nơi. Lý do khá đơn giản: phần lớn các gói giảm vừa công bố nhắm vào sản xuất kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, còn khoản vay mua nhà của bạn chỉ được giảm khi hợp đồng, biên độ và chính sách riêng của ngân hàng cho phép. Bài viết này đi thẳng vào những việc người đang vay có thể làm, kèm phép tính cho một khoản vay 1,5 tỷ đồng.

Các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay những gì

Sau khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kéo giảm mặt bằng lãi suất, các ngân hàng lớn lần lượt công bố chương trình trong nửa cuối tháng 10/2026. Thông tin dưới đây tổng hợp từ trang của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (đăng ngày 20 và 23/10/2026) và báo Luật sư Việt Nam (ngày 19/10/2026):

• Agribank: giảm tới 2%/năm so với lãi suất thông thường từ ngày 19/10/2026 cho các lĩnh vực ưu tiên và khách hàng sản xuất kinh doanh. Ngày 23/10, ngân hàng cho biết mức giảm có thể tới 2,5%/năm với dư nợ hiện hữu, tùy đối tượng và mức lãi đang áp dụng, yêu cầu các chi nhánh hoàn thành trước 25/10.
• Vietcombank: chương trình tín dụng từ 19/10 đến hết 31/12/2026, giảm 1,5 đến 2%/năm, một số lĩnh vực vay ngắn hạn giảm tới 3%/năm. Phạm vi áp dụng với dư nợ hiện hữu chưa được công bố chi tiết vào thời điểm đưa tin.
• Gói vay mua nhà riêng: từ cuối tháng 8/2026, Vietcombank đã có gói 20.000 tỷ đồng cho cá nhân mua nhà, giảm đến 1%/năm so với lãi vay bất động sản thông thường, theo Znews ngày 24/8/2026.

Điểm cần chú ý: không nguồn nào nói rằng mọi khoản vay mua nhà đều được giảm 2 điểm phần trăm. Các ngân hàng khác cũng có thông báo riêng, bạn nên đọc thẳng trên website hoặc hỏi chi nhánh đang quản lý khoản vay.

Khoản vay cũ có được giảm không

Khoản vay mua nhà thường có hai giai đoạn. Giai đoạn đầu lãi cố định ưu đãi, sau đó lãi thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ. Nếu bạn đang trong thời gian cố định, mức giảm chung gần như không tác động. Nếu đã sang thả nổi, lãi của bạn chỉ giảm khi lãi suất cơ sở được hạ hoặc ngân hàng đồng ý giảm biên độ. Cách tính lãi thả nổi và biên độ được giải thích kỹ trong bài vay mua nhà lãi suất thả nổi.

Lãi suất cơ sở thường được neo vào lãi tiết kiệm kỳ hạn dài. Vì vậy khi lãi huy động vừa giảm, kỳ điều chỉnh lãi tiếp theo của bạn, thường 3 hoặc 6 tháng một lần, có khả năng thấp hơn.

Cách đề nghị ngân hàng điều chỉnh lãi suất

1. Tìm trong hợp đồng tín dụng ba thông tin: công thức lãi thả nổi, biên độ, ngày điều chỉnh lãi kỳ tới.
2. Gọi hoặc gặp cán bộ quản lý khoản vay, hỏi rõ khoản vay của bạn có thuộc chương trình giảm lãi nào không và mức giảm cụ thể là bao nhiêu.
3. Nếu bạn trả nợ đúng hạn nhiều năm, hãy gửi đề nghị bằng văn bản xin giảm biên độ. Lịch sử trả nợ tốt trên hồ sơ điểm tín dụng CIC là lý lẽ thuyết phục nhất.
4. Mang theo lời chào lãi từ ngân hàng khác. Ngân hàng thường muốn giữ khách tốt hơn là để mất khoản vay.
5. Khi được đồng ý, yêu cầu ký phụ lục hợp đồng và đọc kỹ trước khi ký.

Ví dụ khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm

Giả định một khoản vay 1,5 tỷ đồng, thời hạn 240 tháng, lãi đang ở 11%/năm và được giảm xuống 9%/năm. Đây là con số minh họa, không phải mức lãi của một ngân hàng cụ thể. Bảng tính theo hai cách trả phổ biến:

Với cách trả gốc đều, toàn bộ phần giảm rơi vào tiền lãi, gốc vẫn 6,25 triệu mỗi tháng. Hai điểm phần trăm nghe nhỏ nhưng cộng dồn cả kỳ hạn thì khoảng 301 triệu đồng, gần bằng một năm rưỡi tiền trả nợ.

Khi nào nên chuyển khoản vay sang ngân hàng khác

Chuyển ngân hàng, hay còn gọi là vay tất toán, chỉ đáng làm khi phần lãi tiết kiệm được vượt rõ chi phí. Chi phí gồm phí trả nợ trước hạn ghi trong hợp đồng cũ, phí định giá lại tài sản, công chứng và đăng ký thế chấp mới. Ví dụ: dư nợ 1,5 tỷ, ngân hàng mới chào thấp hơn 1,5 điểm phần trăm, phí trả trước giả định 2% tức 30 triệu, cộng 5 triệu phí khác. Tiền lãi bớt được khoảng 22 triệu năm đầu và 20,9 triệu năm thứ hai, nên phải gần hai năm mới hòa vốn.

Bẫy thường gặp là lãi ưu đãi ở ngân hàng mới chỉ kéo dài 6 đến 12 tháng, sau đó thả nổi với biên độ cao hơn ngân hàng cũ. Hãy so sánh biên độ sau ưu đãi, không chỉ so con số trên tờ quảng cáo.

Trả bớt gốc hay giữ tiền

Giả sử bạn có 200 triệu nhàn rỗi. Trả bớt gốc ở mức lãi 9%/năm giúp giảm khoảng 18 triệu tiền lãi mỗi năm, còn gửi tiết kiệm ở mức giả định 5%/năm chỉ được khoảng 10 triệu trước thuế. Về số học, trả nợ có lợi hơn. Tuy vậy, chỉ nên dùng phần tiền vượt quá quỹ dự phòng khẩn cấp của gia đình để trả trước, và nhớ kiểm tra phí trả trước hạn. Nhiều hợp đồng miễn phí sau 3 đến 5 năm.

Nhìn ngắn hạn và dài hạn

Ngắn hạn, các chương trình đều có thời hạn, phần lớn đến cuối năm 2026, và tập trung vào nhóm ưu tiên. Người vay mua nhà nên tận dụng thời điểm này để thương lượng, nhưng đừng giả định lãi sẽ giảm mãi. Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý 3/2026 của CBRE ghi nhận lãi thả nổi tại một số ngân hàng vẫn ở mức 13 đến 15%/năm.

Dài hạn, khoản vay 20 năm sẽ trải qua nhiều chu kỳ lãi suất. Hãy tự kiểm tra: nếu lãi quay lại mức cao, tiền trả nợ có vượt 40% thu nhập gia đình không. Nếu đang cân nhắc mua thêm hay bán bớt, bài mua nhà hay thuê nhà có cách tính điểm hòa vốn đáng tham khảo.

Câu hỏi thường gặp

Ngân hàng có tự giảm lãi cho khoản vay đang trả không?

Chỉ khi chính sách của ngân hàng áp dụng cho dư nợ hiện hữu hoặc khi đến kỳ điều chỉnh lãi thả nổi. Cách chắc nhất là hỏi trực tiếp và yêu cầu trả lời bằng văn bản.

Đang trong thời gian lãi cố định có xin giảm được không?

Có thể đề nghị, nhưng ngân hàng không bắt buộc đồng ý vì mức lãi đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Phí trả nợ trước hạn thường là bao nhiêu?

Mỗi ngân hàng và mỗi hợp đồng một khác, thường giảm dần theo số năm đã vay. Con số chính xác nằm trong hợp đồng tín dụng của bạn.

Lời kết

Đợt giảm lãi suất cho vay mua nhà lần này là cơ hội để rà lại hợp đồng, không phải lý do để thở phào. Hãy hỏi rõ ngân hàng, tính chi phí trước khi chuyển đi, giữ quỹ dự phòng trước khi trả bớt gốc và luôn đọc kỹ phụ lục trước khi đặt bút ký.