Thời hạn sở hữu chung cư: 50 năm hay lâu dài, hết hạn thì sao

"Chung cư thì 50 năm là hết, mua làm gì." Câu này xuất hiện trong gần như mọi cuộc tranh luận mua nhà đất hay mua căn hộ. Nó trộn lẫn ba khái niệm khác nhau: thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình và thời hạn sở hữu của người nước ngoài. Hiểu đúng từng khái niệm giúp bạn định giá căn hộ tỉnh táo hơn, không quá lo mà cũng không chủ quan.

Thời hạn sử dụng đất và thời hạn sử dụng nhà chung cư khác nhau thế nào

Thời hạn sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 xếp đất ở vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài. Căn hộ trong dự án nhà ở thương mại xây trên đất ở thì phần đất dưới tòa nhà thường được ghi là đất sử dụng chung, thời hạn ổn định lâu dài. Ngược lại, các sản phẩm xây trên đất thương mại dịch vụ như căn hộ du lịch hay văn phòng kết hợp lưu trú thì đất được giao, cho thuê có thời hạn, thường không quá 50 năm. Phần lớn nỗi lo "50 năm" thực ra thuộc về nhóm sản phẩm này, không phải căn hộ để ở thông thường.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ 1/8/2024, không ấn định cứng một con số 50 hay 70 năm cho tòa nhà. Điều 58 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Thời hạn theo hồ sơ thiết kế phải được ghi trong văn bản thẩm định, và được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Nói gọn: đất có thể lâu dài, nhưng bê tông và cốt thép thì có tuổi thọ. Luật hiện hành gắn quyền ở với tình trạng an toàn thực tế của công trình, thay vì một mốc năm cố định.

Con số 50 năm từ đâu ra

Ngoài nhóm đất có thời hạn nói trên, con số này còn gắn với người nước ngoài: theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam tối đa 50 năm và có thể được gia hạn. Quy định này không áp dụng cho công dân Việt Nam.

Sổ hồng chung cư ghi gì

Khi nhận giấy chứng nhận, hãy đọc kỹ phần thông tin về đất. Mục hình thức sử dụng thường ghi "sử dụng chung", mục thời hạn sử dụng ghi "ổn định lâu dài" hoặc một mốc năm cụ thể nếu là đất có thời hạn. Phần tài sản gắn liền với đất ghi diện tích căn hộ, tầng, kết cấu. Trước khi đặt cọc mua căn hộ cũ, nên đối chiếu bản gốc sổ với quyết định giao đất của dự án và hỏi ban quản trị về năm nghiệm thu tòa nhà.

Chung cư hết niên hạn: kiểm định, cải tạo, phá dỡ

Theo khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Kết quả đi theo hai hướng:

• Còn bảo đảm an toàn: kết luận kiểm định nêu thời gian được tiếp tục sử dụng, cư dân ở tiếp như bình thường.
• Thuộc diện phải phá dỡ: Điều 59 liệt kê các trường hợp như hư hỏng do cháy nổ, do thiên tai không còn an toàn, kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, hư hỏng nặng kèm hạ tầng phòng cháy, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ không đạt yêu cầu, hoặc thuộc khu vực phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch.

Khi phải phá dỡ để xây lại, chủ sở hữu không mất trắng. Các tài liệu pháp lý đều nêu chủ sở hữu được bố trí nhà tái định cư hoặc nhận bồi thường bằng tiền theo phương án được duyệt. Giá trị công trình cũ coi như đã khấu hao hết, nhưng giá trị quyền sử dụng đất vẫn còn và là phần quan trọng trong phương án bồi thường. Việc bảo vệ quyền này đến đâu là phép thử của quyền sở hữu tư nhân trong thực tế.

Ảnh hưởng tới giá trị và khả năng vay thế chấp

Ngắn hạn, tuổi tòa nhà tác động rõ nhất qua khả năng vay. Ngân hàng thường thẩm định kỹ hơn với chung cư đã sử dụng lâu năm, có thể cho vay tỷ lệ thấp hơn hoặc thời hạn vay ngắn hơn, điều làm thu hẹp nhóm người mua lại. Trước khi xuống tiền, hãy hỏi trước ngân hàng mức cho vay với đúng căn hộ đó và cân nhắc rủi ro biến động lãi suất như bài vay mua nhà lãi suất thả nổi đã phân tích.

Dài hạn, căn hộ giống tài sản có hai phần: phần công trình mất giá dần theo năm và phần quyền sử dụng đất chung chia theo tỷ lệ. Tòa nhà càng cũ, giá càng phụ thuộc vào vị trí và khả năng được cải tạo, xây lại. Đó là lý do chung cư cũ ở vị trí đẹp vẫn giữ giá, trong khi chung cư ở nơi kém thuận tiện có thể đi ngang nhiều năm.

So sánh căn hộ chung cư với nhà đất

Không có lựa chọn đúng cho mọi người. Nếu đang phân vân giữa sở hữu và đi thuê, bài mua nhà hay thuê nhà có cách tính điểm hòa vốn cụ thể.

Câu hỏi thường gặp

Mua chung cư có phải chỉ được sở hữu 50 năm?

Với công dân Việt Nam mua căn hộ trên đất ở, luật không giới hạn thời hạn sở hữu 50 năm. Thời hạn của tòa nhà phụ thuộc thiết kế và kiểm định. Mốc 50 năm thường gặp ở đất có thời hạn và nhà ở của người nước ngoài.

Hết thời hạn thiết kế thì có bị đuổi ra khỏi nhà?

Không tự động. Phải có kiểm định. Nếu công trình còn an toàn, cư dân được tiếp tục ở theo thời gian ghi trong kết luận kiểm định.

Kiểm tra thời hạn sử dụng đất của căn hộ ở đâu?

Xem mục thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận, đối chiếu quyết định giao đất của dự án, hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có tòa nhà.

Lời kết

Đừng để một con số truyền miệng quyết định khoản tiền lớn nhất đời. Hãy đọc kỹ sổ, hỏi năm nghiệm thu, xem tình trạng kết cấu và hạ tầng tòa nhà. Hiểu đúng thời hạn sở hữu chung cư là bước đầu để trả đúng giá cho căn hộ mình chọn.